2005—2010年杭州房地产业发展重大背景研究（上）

张 新

　　1995年以来，杭州房地产业经历了长达十年的高速增长时期，房地产业已经成为杭州经济和社会发展最重要的支柱产业之一。随着市场经济体制的初步建立，房地产业本身的改革、杭州和浙江省经济体制改革的推动效应在逐步弱化，改革因素对房地产业增长的主导地位将逐步让位于发展因素。在这一背景下，杭州房地产业发展面临的环境将会发生显著变化。

　　重大背景之一：中国经济发展进入新一轮的增长周期，持续上升的经济势头将对杭州房地产业发展构成强有力的支撑。但是与此同时，针对房地产业的宏观调控将会进一步加强，房地产业爆发性增长阶段将不可能再得以出现。

　　中国经济在经历了 1998—2002年长达5年的调整期之后，2003年年初开始走出衰退性增长的泥潭。经济增长的内在动因开始发力，各类市场主体的信心指数稳步提高，投资出现松动，消费开始向高端产品转移。房地产业是经济增长的晴雨表，上升的经济势头将会对杭州房地产业的发展构成强有力的需求支撑，是今后5年杭州房地产业发展最有力的保证。

　　但是，尽管今后 5年房地产业的增长会有实质性需求的支撑，这并不意味着杭州房地产业仍然能够延续1995年以来的爆发性增长势头，恰恰相反，房地产业的爆发性增长将会因为中国整体经济的复苏而得到进一步的调控。不难预料，对房地产市场的宏观调控和整顿将会是今后几年中国房地产业发展的主旋律。进入杭州房地产市场的民间资本大幅度减少，全省资本捧杭州房市、大小开发商共赢的局面将一去不复返。

　　重大背景之二：随着加入WTO后过渡期的到来以及过渡期的结束，入世的各种效应将不断彰显出来，全球化下 新的投资、新的开发理念、新的购房群体和新的购房观念将会对杭州房地产市场产生明显影响，既对现有房地产开发企业形成竞争压力，同时也有利于杭州大都市格局的展开和城市环境竞争力的提升。

　　今后5年内，随着入世由前过渡期向后过渡期的转变以及过渡期的结束，入世对杭州房地产市场的影响也将明显体现出来，杭州房市在供给、需求总量和结构，以及政府房地产行政管理上都将发生重大变化。

　　——国际房地产巨头和房地产投资基金将会大量进入杭州市场，推动杭州房地产开发企业的并购重组和开发理念的提升。

　　——后过渡期入世效应的彰显将会对杭州房地产市场需求总量和结构带来明显影响。从总量上来看，后过渡期可能带来房地产需求的增加。从需求结构来看，入世效应的彰显将会对不同性质、档次以及区域的房屋产生不同的影响。同时国外居住理念将会在未来不断开放的市场中不断深入人心，居住环境成为理性购房者的关注点，近郊环境优良、交通便捷的住宅将会热销。

　　——跨国房地产企业的进入将会对现有的房地产行政管理形成挑战，对现有政府管理模式构成“倒逼型”改革压力。

　　重大背景之三：大都市战略下杭州城市化推进方式将发生重大改变，房地产空间布局进行调整，近郊住宅和卫星城将成为杭州新的居住热点。

　　2001年，杭州行政区划进行重大调整，将萧山、余杭并入杭州，使市区面积从683平方公里迅速扩大到了3068平方公里，同时在城市化推进方式上进行变革，确立了“一主三副六组团”的城市发展格局，杭州大都市的框架已经基本拉开。

　　城市化模式和城市格局的改变必然会推动杭州房地产空间布局进行调整，同时不同区域将呈现出不同的房地产开发格局。目前除了西湖和老城区传统居住圈外，江南城、下沙城和临平城三大副中心的房产开发已经展开，其发展方向将是杭州大都市的居住组团而非独立城市。与三个副中心不同，临浦、瓜沥、义蓬、塘栖、余杭、良渚六大组团处在杭州大都市格局的外缘地带，与老城区空间距离较远，受老城区的辐射相对较小，其发展趋势将是以某项功能为核心的卫星城，其独立性和各项城市功能的完善程度都将远远高于三大副中心，这意味着这些地区的房地产开发重点和结构都将不同于三个副中心。

　　重大背景之四：工业化进入中后期，产业结构升级速度将会明显加快，现代服务业在杭州生产总值中的比重迅速上升，推动房地产产品结构发生变化，房地产金融对杭州房地产业的支撑功能不断健全。

　　2004年杭州按常住人口计算人均GDP为4242美元，已经达到中等发达国家人均GDP的平均水平。今后5年，将是杭州由工业化社会向后工业化社会转变，服务业快速发展的关键时期。这种产业结构的转型将对杭州房地产业的需求结构产生深远的影响。

　　首先，服务业比重的上升，将会推动杭州写字楼、酒店、SOHO等商业楼宇的需求大量增加。其次，在服务业崛起过程中，金融创新速度将会进一步加快，房地产金融的发展将会对杭州房地产业发展注入新的力量。（未完待续）

（作者单位：杭州市建设委员会）