2004年前三季度杭州房地产市场分析与后市研判

蔡丽锋

　　2004年初，为规避金融投资风险，国家出台了一系列旨在收缩银根、限制房贷的宏观调控措施，导致房价群体预期下降，市场观望气氛浓郁，杭州房地产市场进入高位盘整阶段。

一、房地产投资额今年大抵持平，明年预计回升

　　1—8月杭州市房地产开发投资完成157.65亿元，比上年同期增长36.9％。上半年杭州市区商品房施工面积2058.25万平方米，新开工314.63万平方米，竣工82.58万平方米，商品房新开工面积的增长速度远低于施工面积的增速，房地产投资和建设增长过快势头已有所抑制，宏观调控政策效应显现。

　　从目前情况看，宏观调控手段不会草率收兵，调控时间可能将延长至2005年，而金融领域的改革将是下阶段调控的重要着力点。

　　运用数学模型测算，按今年GDP增幅1 5％框算，则今年杭州市区房地产投资额将与去年相当，约219亿元；2005年GDP增速按14％框算，则房地产投资预计达到240亿元，增速有所回升。

　　1—9月，杭州市区土地公开出让共推出56宗地块，其中6宗流标，总成交面积2098.58亩(不包括萧山、余杭)，成交金额10 1.1 2亿元。今年杭州市计划供应土地4800亩，四季度土地投放将加快步伐。接连两年的放量供应，将在短期内缓解僧多粥少的局面。2005年土地供应量将有所缩减，预计今后两三年内都将稳定在3000—4000亩／年，供需基本达到平衡。

二、新盘今年供应放量，明年大盘争相入市

　　2004年上半年，杭州市区商品房批准预售344.75万平方米，办理预售许可证共44件，商品房预售备案的商品房达1万余套，比去年同期增长了46.2％。

　　从市场现状来看，新建商品房销售周期拉长，地区差异显现。人们对外围房产发展潜力的心理预期已有所下降，出现“中心回归”现象。

　　今年杭城房地产市场最明显的特征是：购房目的发生了明显变化，投资者迅速隐退，市场以 “自住型”理性购房为主。

　　下半年约有300万平方米左右的新盘集中入市，有50多个楼盘挤在今年年底开盘，弥补上半年可售楼盘不多的缺憾，但所谓“新盘"仍是老面孔居多，老项目供应量大于新推项目供应。

　　明年若没有新的市场推动力出现，则“中心回归”现象演绎力度将增强，外围新建商品房房产价格可能出现波动。地区差异将更加明显，各楼盘售价将因区位、档次、质量、品牌等的不同而表现出不同的涨跌幅度。

三、二手房交易8月大幅回暖，明年交投将持续活跃

　　今年初 “20％个人所得税”政策正式实施后，市场一度反映冷淡，3—7月份二手房成交量一路走低。9月份开始，随着“20％个人所得税”的暂停，原先浓厚的观望气氛才慢慢从市场上淡去，交易量出现整体回升，据杭州市经济信息中心监测的八家中介成交情况显示，9月份成交量比上月增长54.4％。综合成交均价由于高档物业的全面复苏，涨幅较大，9月均价达到7155元／平方米。

　　暂停征收“20％个人所得税”的利好，使供需受到极大的触动，购房者信心增强，部分以前持观望态度的潜在购房者，尤其是自住型消费者开始按原有计划实施购房行为。买卖双方心理开始稳定，供需增多、交易成本降低必将促使市场迎来一个放量增长的交易期，交投转为活跃，尤其是大面积高档物业。

　　四季度二手房市场将继续明显回暖，各区将温和放量，现阶段有效供需依然表现为供略小于求。因此，若价量配合理想，成交量将出现大幅提升，成交价格将因为大量新房源的成交，而保持稳定的涨幅。2005年若没有新的政策引起震荡，市场将延续今年下半年的走势，市场整体表现活跃，并日趋成熟。

(作者单位：杭州市经济信息中心房地产信息部)